آنچه باید در مورد پیش فروش آپارتمان بدانیم

-

اگر قصد پیش فروش آپارتمان را دارید

همه‌ی ما همیشه به دنبال موقعیت‌هایی هستیم که در آن بتوانیم معامله‌هایی انجام دهیم که سود بیشتری به دست آوریم. حتی گاهی اوقات برای ایجاد و شرکت در چنین موقعیت‌هایی حاضر به ریسک کردن هم هستیم. خرید خانه‌های پیش فروشی هم یکی از این شرایط است که منجر به کسب سود بسیار زیادی می‌شود اما ریسک بسیار بالایی هم دارد. در خیلی از موارد پیش‌آمده که اشخاصی اقدام به‌پیش فروش آپارتمان‌های نیم ساخت و حتی ساخته نشده کرده‌اند، خریدارانی برای این امر اعلام آمادگی کردند و قرارداد بسته‌شده و خریدار به خیال خود تصور کرده که توانسته در شرایطی مناسب و زیر قیمت بازار پول خود را صرف خرید پیش فروش آپارتمان کند، درصورتی‌که بعد از مدتی فهمیده است که به‌هیچ‌عنوان خانه‌ای در کار نبوده است و فروشنده سرش را کلاه گذاشته است. به دلیل وجود چنین خطراتی است که پیش فروش آپارتمان ریسک بسیار بالایی دارد. در این مقاله سعی ما بر این بوده است که تمام نکات و شرایط پیش فروش آپارتمان در تهران را برایتان شرح دهیم تا امکان ایجاد و بروز خطا در چنین معامله‌هایی حتی‌الامکان برایتان کم شده و کاهش یابد.
بر اساس قانون مدنی در زمان وقوع عقد بیع باید شیئی که مورد خریدوفروش قرار می‌گیرد، موجود باشد به همین دلیل نکات حقوقی در خرید خانه مشخص است. اما درفروش ساختمانی که هنوز احداث نشده، این شرایط رعایت نمی‌شود و همین مسئله می‌تواند مشکلاتی در پی داشته باشد. به همین دلیل حقوق‌دانان در این زمینه مطالعاتی کرده‌اند تا بتوانند راه را برای چنین معاملاتی هموار کنند و بالاخره در سال ۱۳۸۹ قانون‌گذاران بر آن شدند به‌منظور جلوگیری از اختلافات ناشی از خریدوفروش آپارتمان یا واحدهای آپارتمانی که در سال‌های آتی ساخته خواهد شد، قوانین پیش فروش آپارتمان را تنظیم و به تصویب برسانند. هرچند تنظیم و تصویب آن از حجم مشکلات و دعاوی مطروحه در دادگاه‌ها کاسته است اما نواقصی نیز به همراه دارد که معامله‌کنندگان را از انعقاد پیمانی کاملا روشن و واضح ناتوان می‌سازد.
قوانین پیش فروش آپارتمان تاکنون در ۲۵ ماده و ۴ تبصره تصویب‌شده است. بر اساس این قوانین پیش فروش آپارتمان هر توافقی که طی آن مالک رسمی زمین (که در این قانون پیش فروشنده نامیده شده است) احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخصی در آن زمین را متعهد شود و آن واحد آپارتمان از همان ابتدا یا در حین احداث و تکمیل پروژه یا پس از اتمام عملیات ساخت‌وساز به‌طرف دیگر (که در این قانون پیش خریدار نامیده می‌شود) منتقل‌شده و آن شخص مالک رسمی آن شناخته شود، قرارداد پیش‌فروش ساختمان محقق شده است.

 

مزایای پیش فروش آپارتمان

بین ۱۰ تا ۳۰ درصد ارزانتر از نرخ روز واحد نوساز خریداری می‌کنیم.

پول ساختمان را کم کم و تدریجی می‌پردازیم.

در مراحل نازک کاری اعمال سلیقه شخصی می‌کنیم.

در محله خاصی به دنبال ملک میگردیم.

دوست داریم از صفر تا ۱۰۰ بر کار ساخت نظارت داشته باشیم. اگر کل مزیت‌های فوق نیز محقق شود ولی نکات لازم در پیش خرید و پیش فروش مسکن را رعایت نکنیم مطمئناً دچار مشکلات عدیده‌ای خواهیم شد.

 

قوانین پیش فروش آپارتمان با طی کردن روال قانونی

شرایط پیش فروش آپارتمان در کشور بر اساس فرایند قانونی به این صورت است که پس از صدور پروانه‌ی ساختمان توسط شهرداری و تنظیم شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد که مشخصات کامل و ملحقات در آن بیان می‌شود و اخذ مجوز انتشار آگهی از مراجع صلاحیت‌دار، پیش فروشنده اقدام به تبلیغات در مطبوعات و پایگاه‌های اطلاع‌رسانی می‌کند.

بر اساس شرایط پیش فروش آپارتمان در کشور، تنظیم قرارداد پیش‌فروش باید در نزدیکی از دفاتر اسناد رسمی انجام شود و مشاوران املاک موظف‌اند پس از انجام مذاکرات مقدماتی، طرفین را برای تنظیم سند رسمی این قرارداد به همان دفترخانه ارجاع بدهند و خود آن‌ها به‌هیچ‌وجه نمی‌توانند به‌صورت خودسر اقدام به تنظیم این قرارداد نمایند که در غیر این صورت مجرم تلقی می‌شوند

 

ذکر شرایط و امکانات واحد پیش‌فروش شده

از مباحث حائز اهمیتی که در قوانین پیش فروش آپارتمان آمده است این است که باید در قرارداد مذکور بیان شود، اوصاف و امکانات واحد آپارتمانی پیش‌فروش شده است؛ مانند شماره‌ی طبقه و واحد، مساحت واحد و تعداد اتاق‌ها، تعیین پارکینگ و انباری. همچنین مشخصات فنی و معماری ساختمان مانند تعداد واحدها و طبقات کلی ساختمان و نوع کاربری و موقعیت آن، سیستم گرمایش و سرمایش، نوع مصالح ساختمانی و نمای بیرونی آن و به‌طورکلی هر موردی که در پروانه‌ی ساخت و شناسنامه‌ی فنی هر واحد قیدشده یا عرفا در قیمت آن می‌تواند مؤثر واقع شود. ذکر چنین مواردی در قرارداد پیش فروش آپارتمان به شما این امکان را می‌دهد که مطابق با شرایط گفته‌شده از سازنده ملک خود را طلب کنید و هرگونه کم و کاستی و کوتاهی در امکانات آپارتمان را به‌صورت قانونی پیگیری کنید.

اگر تنها به وعده‌های مالک در خصوص امکانات آپارتمان پیش‌فروش شده اکتفا کنید، درصورتی‌که بعد از تحویل ملک، سازنده به وعده‌های خود عمل نکند و زیر تعهدهایش بزند، شما هیچ سند معتبری ندارید که گفته‌ها و ادعاهای قبلی مالک را ثابت کنید و فریب‌کاری او را برای قانون مشخص سازید.

پس بهترین محکم‌کاری قبل از نوشتن قرارداد این است که تمامی امکانات و شرایط آپارتمان پیش‌فروش شده را در قرارداد ذکر کنید.

 

تعیین قیمت پیش فروش آپارتمان

طبق شرایط پیش فروش آپارتمان در تهران، قیمت آپارتمان باید کاملاً مشخص باشد و تعداد اقساط و نحو‌ه‌ی پرداخت آن بر اساس توافق طرفین در قرارداد ذکر شود و پیش خریدار متناسب با اقساط پرداختی، مالکِ ملکِ پیش‌فروش شده می‌شود. به‌عنوان‌مثال زمانی که پیش خریدار نصف اقساط ملک پیش‌فروش شده را پرداخت کرده باشد، مالک سه دانگ از آپارتمان است و زمانی که اقساط به پایان برسد، پیش خریدار مالک شش‌دانگ خواهد بود. البته اگر عملیات ساخت‌وساز متناسب با مفاد قرارداد پیشرفت نداشته باشد، پیش خریدار می‌تواند پرداخت اقساط تعیین‌شده را به زمانی موکول کند که تأییدیه‌ی تحقق پیشرفت در ظرف یک ماه را از مهندس ناظر گرفته است. در ضمن حداقل ۱۰ درصد قیمت کل هم‌زمان با تنظیم سند رسمی قابل وصول است و توافق برخلاف آن، موردپذیرش نیست.

 و اما در صورت عدم پرداخت اقساط از جانب پیش خریدار در مواعد مقرر، پیش فروشنده موظف است مراتب را به دفتر اسناد رسمی گزارش کند و دفتر به‌پیش خریدار اخطار می‌دهد تا ظرف مهلت یک ماه نسبت به پرداخت اقساط اقدام کند و در غیراین‌صورت پیش فروشنده حق فسخ خواهد داشت.

 

تعیین زمان تحویل آپارتمان

طبق قوانین پیش فروش آپارتمان زمان اتمام پروژه و تحویل واحد مذکور و زمان تنظیم سند رسمی انتقال قطعی نیز باید در قرارداد مشخص شود. هرچند تمامی این موارد ممکن است دست‌خوش تغییراتی شوند و متضمن خساراتی باشند که در همین راستا راجع به آن‌ها نیز باید در قرارداد تعیین تکلیف شود و چنانچه پیش فروشنده نتواند در تاریخ مقرر، واحد وعده داده‌شده را تحویل پیش خریدار بدهد یا به تعهدات خود عمل ننماید، با توجه به شرحی که در قانون آمده باید خسارت بپردازد مگر اینکه به مبالغ بیشتری به نفع پیش خریدار توافق نمایند.

 

تعیین مساحت آپارتمان پیش‌فروش شده

قوانین پیش فروش آپارتمان در تهران به ما می‌گوید که درصورتی‌که مساحت واحد تعیین‌شده بر اساس صورت‌جلسه‌ی تفکیکی، کمتر یا بیشتر از مقدار مشخص‌شده در قرارداد باشد، قیمت آن بر اساس نرخ تعیین‌شده در قرارداد محاسبه می‌‌شود. اگر مساحت واحد تا ۵ درصد بیشتر باشد، هیچ‌کدام از طرفین نمی‌توانند معامله را فسخ کنند. اما بر اساس شرایط پسش فروش آپارتمان در تهران اگر مساحت آپارتمان پیش‌فروش شده از ۵ درصد بیشتر باشد، تنها خریدار می‌تواند معامله را فسخ کند یا مبلغ اضافه را پرداخت کند. همچنین اگر مساحت واحد تحویل داده‌شده کمتر از ۹۵ درصد مقدار توافق شده باشد، پیش خریدار می‌تواند معامله را فسخ کند یا قیمت آن را به نرخ روزِ بنا و نظر کارشناس کسر کند. البته در تمامی مواردی که به علت تخلفات پیش فروشنده، معامله از جانب پیش خریدار فسخ می‌شود، پیش فروشنده موظف است یا از طریق مصالحه بین طرفین یا برآورد کارشناس که طرفین بر انتخاب وی رضایت دارند، خسارت واردشده به‌پیش خریدار را جبران کند.

 

بیمه ساختمان

از دیگر وظایف پیش‌فروشنده که در قوانین پیش فروش آپارتمان تعیین شده است، بیمه کردن مسئولیت خود در قبال خساراتی است که ممکن است از عیب بنا یا تجهیزات و خسارات ناشی از عدم رعایت موازین قانونی، در مقابل خریدار یا اشخاص ثالث باشد و اگر خسارات وارد شده بیش از مبلغِ پرداختیِ بیمه باشد، پیش‌فروشنده ضامن مابه‌التفاوت بوده و بایستی از عهده‌ی خسارت برآید. قابل ذکر است که در شرایط پیش فروش آپارتمان در تهران، واحد پیش‌فروش شده یا مبالغ دریافتی بابت آن، قبل از انتقال رسمی به پیش‌خریدار نمی‌تواند به نفع پیش‌فروشنده یا طلبکار وی توقیف و تأمین شود.

داور

از دیگر قوانین پیش فروش آپارتمان، تعیین داور در قرارداد است. تعیین داور فقط محدود به یکی از طرفین نیست و هر دو طرف معامله موظف‌اند داور منتخب خود را معرفی کنند و یک هیئت داور از داور منتخب طرفین و یک داور دیگر که طرفین بر ایشان توافق داشته باشند تشکیل می‌شود و اگر نتوانستند بر سر داور سوم توافق کنند، یک داور از سمت رئیس دادگستری شهرستان برای آن‌ها تعیین می‌شود و در صورت نیاز هم می‌توانند ازنظر کارشناسان دادگستری نیز کمک بگیرند که آیین داوری در این زمینه نیز تابع مقررات آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب است.

طبق قوانین پیش فروش آپارتمان، پس از اتمام کار ساختمانی در مدت‌زمان تعیین‌شده در قرارداد و تأیید مهندس ناظر و وصول تمامی مطالبات، پیش خریدار می‌تواند با ارائه‌ی مدارک مبنی بر انجام تعهدات به دفترخانه‌ی اسناد رسمی، درخواست انتقال سند رسمی به خود را داشته باشد و چنانچه پیش فروشنده به‌رغم اعلام دفترخانه، حداکثر ظرف ده روز برای انتقال سند در آن مکان حاضر نشود، دفترخانه به تنظیم سند رسمی به نام پیش خریدار اقدام می‌کند و اداره‌ی ثبت‌اسناد و املاک محل وقوع ملک نیز موظف است نسبت به تفکیک ملک پیش‌فروش شده بنا به درخواست ذی‌نفع، اقدام کند. بر اساس شرایط پیش فروش آپارتمان در تهران، پس از انتقال رسمی و قطعی واحد پیش‌فروش شده و انجام کلیه‌ی تعهدات از جانب طرفین، قرارداد پیش‌فروش از درجه‌ی اعتبار ساقط‌شده و طرفین موظف‌اند قرارداد را به دفترخانه مربوطه عودت دهند.

اما از آنجایی که آیین‌نامه اجرای این ماده (قسمت داوری) تاکنون توسط وزارت مسکن و شهرسازی و وزارت دادگستری تهیه نشده است، بنابراین در حال حاضر رسیدگی به اختلافات ناشی از قراردادهای مشارکت در ساخت، در صلاحیت دادگاه عمومی محل وقوع مال است و موضوع ارجاع امر به داوری منتفی است.

موارد الزامی برای درج در قرارداد پیش فروش آپارتمان

نام و مشخصات طرفین قرارداد اعم از حقیقی (افراد و اشخاص) یا حقوقی (شرکت‌ها و …)

پلاک و مشخصات ثبتی و نشانی ملک (پلاک ثبتی فرعی و اصلی، بخش و …)

اوصاف و امکانات واحد ساختمانی ازجمله شماره‌ی واحد، مساحت واحد، تعداد اتاق‌ها، معین کردن پارکینگ و انباری، وضعیت سیستم گرمایش و سرمایش، نوع کاربری (تجاری، مسکونی یا اداری)، موقعیت، نوع مصالح به‌کار برده شده و

مشخصات فنی و معماری ساختمانی عبارت‌اند از موقعیت کاربری، مساحت کل زمین و زیربنا

بها یا عوض (قیمت)، تعداد و میزان اقساط و نحوه پرداخت و تسویه آن

در صورت تقسیط ثمن معامله، اخذ قبوض اقساطی

زمان تحویل واحدهای ساختمانی، بعلاوه نحوه تنظیم سند

روشن کردن وضعیت خسارت (اگر طرفین در خصوص خسارت توافق کنند) و …

تعهدات مربوط به‌پیش فروشنده

معرفی داوران

قرار داد پیش فروش خریدار چیست؟

قرارداد پیش فروش از جمله موضوعات حقوقی که همواره پیچیدگی‌های مختص به خود را دارد می‌توان به موضوع پیش‌ فروش کاشانه اشاره کرد. علت این پیچیدگی در این است که مورد معامله به‌صورت کامل وجود خارجی نداردهمین امر موجود نبودن در زمان حال می‌تواند سبب بروز مشکلات بعدی در عقد قرارداد شود. در ایران به دلیل اینکه هزینه‌های ساخت مسکن با تورم همراه است همواره دچار نوسان قیمت است. و این افزایش قیمت تمام‌شده مسکن و کاهش توان مردم برای پرداخت یکجای هزینه سبب به وجود آمدن قراردادهای پیش‌فروش مسکن شده است. در این مقاله سعی داریم تا شمارا با ابعاد مختلف قرارداد پیش‌فروش و تعهدات هر یک از طرفین آن آشنا کنیم.

قوانین تنظیم قرارداد پیش فروش

در هر معامله‌ای هنگام عقد قرارداد موردی که قرار است خریده یا فروخته شود به‌ صورت فیزیکی موجود است و تعهدات طرفین مشخص‌شده است. اما در قرارداد پیش‌فروش چون ملک مورد معامله هنوز موجود نیست همواره اختلافاتی بین خریدار و فروشنده به وجود آمده و پرونده‌های قضایی عدیده‌ای در این زمینه تشکیل‌شده است.

در هنگام تنظیم هر قرارداد پیش‌ فروش باید همه شروط فروشنده و خریدار ملک موردنظربه‌صورت مکتوب ثبت‌ شده و به امضای طرفین برسد. در سال ۱۳۸۹ قانون‌گذاران برای رفع مشکلات ذکرشده قوانینی را برای قراردادهای پیش‌فروش آپارتمان وضع کرده‌اندکه این قوانین در ۲۵ ماده و ۴ تبصره تصویب شد. طبق این قانون فروشنده باید واحد ساختمانی که باویژگی مشخص در زمین موردنظر به‌صورت آپارتمان احداث یا تکمیل نماید و به خریداربه‌عنوان مالک تحویل دهد. این قرارداد می‌تواند قبل از ساخت و یا در مراحل ساخت تنظیم شود به‌شرط آن‌که تمام امکانات موردتوافق طرفین در قرارداد ذکر شود.

در قرارداد پیش فروش فروشنده صاحب‌ ملک است و همه مدارک شامل مدرک شناسایی خریدار و فروشنده, نشانی هر دو طرف قرارداد, مساحت و جزئیات زمین در متن قرارداد باید ذکر شود.

تعهدات طرفین در قرارداد پیش فروش

از مهم‌ترین تعهدات خریدار به پرداخت بهای ملک و نحوه پرداخت آن می‌توان اشاره کرد. پرداخت اقساطی بها از توافقات بین خریدار و فروشنده در هر قرارداد پیش فروش است. از این نوع قرارداد را می‌توان قرارداد مشارکت هم نامید چراکه در این موارد مالک به دلیل عدم توان مالی ملک خود را برای پیش‌فروش می‌گذارددر قرارداد پیش فروش به‌شرط پرداخت به‌ موقع اقساط از سوی خریدار روند ساخت ملک با سرعت و به‌ موقع صورت می‌گیرد.

نکات مهم و مراحل قانونی در قراردادهای پیش فروش

مرحله اول فرآیند قانونی قرارداد پیش فروش این است که بعد از گرفتن پروانه ساختمانی از شهرداری و دریافت شناسنامه ساختمان برای هر واحد با جزئیات کامل از سوی فروشنده, آگهی فروش درج شود. تمام مراحل قرارداد پیش فروش در دفتر اسناد رسمی انجام و ثبت شود.

طبق قوانین اگر فروشنده قبل از تنظیم سند در دفاتر رسمی اقدامی برای درج آگهی یا پیش‌فروشملک انجام دهد مجازاتی برابر با ۹۱ روز تا ۱ سال حبس یا ۲ تا ۴ برابر وجوه دریافتی جریمه می‌شودمهم‌ترین بحث قرارداد پیش فروش تاریخ تحویل ملک به خریدار است که اغلب به دلیل مشکلات ساخت‌وساز به تعویق افتاده و باعث بحث بین طرفین می‌شود.

نحوه پرداخت در قراردادهای پیش فروش

در متن قرارداد پیش فروش باید زمان و نحوه پرداخت اقساط ذکرشده و هر دوطرف آن را امضا کنندبهترین روش پیشنهادی در این قراردادها این است که با پیشرفت کار در هر مرحله خریدار مبلغ قسط مشخص‌شده برای آن مرحله را پرداخت نماید.

و در آخر به‌طور کلی موارد زیر باید در یک قرارداد پیش‌فروش حتماً در نظر گرفته شود تا طرفین قرارداد در آینده دچار مشکل نشوند:

۱- سند مالکیت و مشخصات کامل فروشنده باید مشخص شود

تنظیم قرارداد  پیش‌فروش  ۲- باید در دفتر اسناد رسمی به ثبت برسد

۳- فروشنده باید مجوز لازم برای درج آگهی فروش را از مراجع مربوطه کسب نموده باشد

 جزئیات کامل ملک شامل متراژ و موقعیت و …. باید به‌صورت ۴- واضح در متن قرارداد ذکر شود

۵- مشخص کردن تاریخ دقیق تحویل و در نظر گرفتن جریمه در صورت عمل نکردن طرفین به تعهداتشان

نمونه قرارداد پیش ­فروش

 

قرارداد پیش­ فروش

ماده ۱: طرفین قرارداد
۱-۱-      فروشنده/ فروشندگان…. فرزند… به شماره شناسنامه …. صادره از …. کدملی …. متولد…. ساکن…. تلفن…. با وکالت/ قیمومیت/ ولایت/ وصایت …. فرزند…. به شماره شناسنامه …. متولد….به موجب ….
۱-۲- خریدار/ خریداران…. فرزند…. به شماره شناسنامه …. صادره از…. کد ملی…. متولد…. ساکن…. تلفن ….با وکالت/ قیمومیت/ ولایتوصایت…. فرزند….به شماره شناسنامه…. متولد….به موجب….
ماده ۲. موضوع قرارداد
عبارت است از ساخت و فروش مورد معامله با مشخصات، اوصاف و شرایط مورد توافق طرفین و انتقال آن طبق مقررات به خریدار در برابر دریافت عوض معلوم.
ماده ۳. مشخصات مورد قرارداد
۱-۲-      …… دانگ در پلاک …… به مساحت …… متر مربع، اختصاصی …… ضلع…. طبقه …… دارای نقشه و پلان …… که مشخصات مورد معامله تماماً به اطلاع خریدار رسیده است.
۲-۳-    مشخصات مورد معامله از حیث مصالح مورد استفاده، لوازم، منصوبات و سایر موارد به شرح پیوست این قرارداد         است که به امضای طرفین رسیده و جزء لاینفکی از این قرارداد خواهد بود.
تبصره: تغییر مشخصات ساختمانی با تراضی طرفین بلامانع خواهد بود.
ماده ۴. قیمت مورد معامله
قیمت مورد معامله از قرار هر متر مربع ……. ریال که جمعاً …… ریال تعیین گردید که به صورت نقدی یا مبلغ …… ریال …… نقداً و باقیمانده قیمت …… ریال، طی …… قسط، هر یک به مبلغ …… ریال به تاریخ /  /   ۱۳ طی چک/ چک­های شماره ……پرداخت خواهد شد.
ماده ۵. تسلیم مورد معامله
فروشنده مکلف است مورد معامله را حداکثر تا تاریخ   /   /   ۱۳ با توجه به شرایط مقرر در قرارداد، احداث، تکمیل و به خریدار تسلیم نماید.
ماده ۶. شرایط و آثار قرارداد
۱-۶-      فروشنده مکلف است قبل از عقد قرارداد پیش­فروش نسبت به اخذ مجوز ساخت از شهرداری و مراجع ذی­صلاح دیگر اقدام نماید. مجوز مذکور پیوست قرارداد بوده و جزء لاینفکی از قرارداد خواهد بود.
۲-۶-     فروشنده مکلف است کلیه ضوابط و مقررات و نظامات دولتی و آیین­نامه­های مربوط از قبیل اخذ پروانه ساختمانی، تراکم، پایان کار و غیره را رعایت کند.
۳-۶-    فروشنده مکلف است کلیه آیین­نامه­های مهندسی مربوط به ساخت و مقاوم­سازی در برابر زلزله را رعایت کند.
۴-۶-    فروشنده ملکف است بعد از تکمیل مورد معامله و تحقق شرایط ماده ۴ جهت تنظیم سند رسمی انتقال به نام خریدار در تاریخ /   /   ۱۳ در دفتر اسناد رسمی شماره …… حاضر گردد.
تبصره: در صورت عدم حضور هر یک از طرفین و عدم ثبت معامله به هر علت، سردفتر گواهی عدم حضور را با ذکر مورد صادر خواهد کرد.
۵-۶-    اگر مورد معامله بعد از احداث از نظر متراژ زیادت یا نقصانی در حد عرف داشته باشد، ارزش مساحت اختلافی بر اساس قیمت هر متر مربع بین طرفین محاسبه خواهد شد. در صورتی که این زیادت و نقصان غیر متعارف باشد، خریدار علاوه بر اختیار فسخ قرارداد می­تواند ارزش روز مورد معامله را از فروشنده دریافت نماید.
۶-۶-    این قرارداد، فروشنده را از هر گونه انتقال مورد معامله به هر عنوان و دلیل به غیر خریدار منع می­کند، در صورت تخلف و انتقال به غیر، به عنوان فروش مال غیر تلقی و فروشنده مکلف است نسبت به جبران کلیه خسارات وارده به خریدار اقدام نماید.
۷-۶-    فروشنده مکلف است تا قبل از تاریخ مقرر برای تنظیم سند کلیه مجوزها و مدارک لازم برای تنظیم سند رسمی از قبیل مفاصا حساب مالیاتی، شهرداری و غیره را اخذ نماید.
۸-۶-    قیمت مورد معامله قطعی بوده و به هیچ عنوان از قبیل بالارفتن قیمت مصالح و سایر هزینه­ها قابل افزایش نمی­باشد.
۹-۶-    فروشنده مکلف است در صورت تخلف و تاخیر در اجرای تعهدات مبنی بر تنظیم سند رسمی و تحویل مورد معامله به ازای هر روز تاخیر معادل مبلغ ……. ریال به عنوان خسارت تاخیر در اجرای تعهد در وجه طرف مقابل بپردازد، این خسارت مانع از الزام متعهد به انجام تعهد اصلی نیست.
۱۰-۶-    در صورتی که خریدار ثمن مورد معامله مذکور در ماده ۴ را پرداخت ننماید یا ترتیبی جهت پرداخت بقیه اقساط ندهد به ازای مبلغ باقیمانده ……درصد به عنوان خسارت دیرکرد مکلف به پرداخت به فروشنده خواهد بود.
۱۱-۶    درصورتی که پس از تحویل مورد معامله در یک دوره سه ماهه که به عنوان تحویل موقت می­باشد، معایبی در مورد معامله حادث شود که ناشی از افراط و تفریط خریداری نبوده باشد، فروشنده مکلف است نسبت به جبران خسارت وارده اقدام نماید.
۱۲-۶ –   فروشنده مکلف به بیمه­نمودن کارگران و کارکنان در قبال حوادث کارگاهی بوده و در صورت ایراد خسارت مکلف به جبران آن خواهد بودبدیهی است در مرود خسارت ناشی از این بند خریدار هیچگونه مسئولیتی نخواهد داشت.
۱۳-۶-    فروشنده مکلف است مشخصات مورد معامله و نقشه تفصیلی ساخت را روشن و بدون ابهام به خریدار تفهیم و آن را اجرا نماید. در صورت اختلاف در خصوص مشخصات و شرایط و اوصاف قرارداد مشاور املاک به عنوان داور مرضی­الطرفین اعلام نظر خواهد نمود.
۱۴-۶-    هزینه­های نقل و انتقال اعم از دارایی و شهرداری به عهده فروشنده و هزینه حق­الثبت و حق­التحریر به عهده …… می­باشد.
ماده ۷. کلیه خیارات به تراضی طرفین در این قرارداد اسقاط گردید.
ماده ۸. در صورتی که مورد معامله دارای وام بانکی باشد و خریدار بخواهد از تسهیلات بانکی استفاده نماید، مخارج تنظیم سند رهنی بانک وام­دهنده به عهده …… خواهد بود.
ماده ۹. حق­الزحمه مشاور املاک طبق تعرفه کمیسیون نظارت شهرستان  ….. بالمناصفه بعهده طرفین است که همزمان با امضای این قرارداد مبلغ ……… ریال به موجب قبض شماره  ….. و  …..پرداخت شد.
ماده ۱۰. این قرارداد در تاریخ               /              /۱۳ در دفتر مشاور املاک شماره  ….. به نشانی  ….. در سه نسخه بین طرفین تنظیم، امضا و مبادله گردید. مشاور املاک موظف است ضمن ممهور نمودن نسخ قرارداد به مهر مخصوص مشاور، نسخه اول و دوم را به خریدار و فروشنده تسلیم نماید و نسخه سوم را در دفتر مخصوص بایگانی کند و هر سه نسخه دارای اعتبار یکسان است که با تنظیم سند رسمی از درجه اعتبار ساقط است.
ماده ۱۱. موارد حقوقی مفاد این قرارداد مطابق با مقررات جاری است و تایید می­شود.
نام و نام خانوادگی کارشناس حقوقی
فروشنده                                                 خریدار                                    شهود
نام و نام خانوادگی                 نام و نام خانوادگی                                 نام و نام خانوادگی
با احراز هویت متعاملین و مدارک و اسناد مورد معامله، تمام مراتب مندرج در این مبایعه­نامه به تایید و گواهی اینجانب می­رسد.
مهر و امضای مشاور املاک

 

 

دیدگاه (2)

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *